A pandemia mundial decorrente do novo coronavírus causa extrema preocupação em locadores e locatários que possuem contratos de locação comercial. O grande motivo por trás disso é que vírus provocou calamidade pública e, consequentemente, quarentena no estado de São Paulo.
Assim, existe um imenso receio por parte dessas pessoas sobre o impacto que esta situação pode trazer para seus respectivos negócios. Isso porque de um lado temos os locatários que, em decorrência do decreto de quarentena, tiveram sua renda drasticamente reduzida ou, até mesmo, cessada. Enquanto isso, do outro é possível observar os locadores que, na grande maioria das ocasiões, tem os valores advindos dos contratos de locação como sua fonte de renda primária.
Trata-se de um cenário que exige extrema cautela e compreensão dos dois lados, para que haja algum tipo de acordo que possa agradar a ambos. Em um momento de crise como este, é necessária, mais do que nunca, a solidariedade de todos.
Como proceder com contratos de locação comercial?
Nesse contexto, o artigo 18 da Lei 8.245/91 prevê que as partes, de comum acordo, podem renegociar novo valor de aluguel, assim como inserir ou modificar a cláusula de reajuste de valor.
Ainda é importante destacar que, mesmo que não previsto expressamente na Lei do Inquilinato, diante da particularidade da situação, é possível que as partes ajustem, por exemplo, uma minoração ou desconto dos valores do aluguel por prazo determinado.
Isso seria o correspondente ao período de recessão de vendas sofrido pelo locatário em decorrência do fechamento compulsório e provisório de seu negócio.
Além disso, é permitido às partes optarem pelo não reajuste no corrente ano, dentre outros benefícios ao locatário que teve seu estabelecimento compulsoriamente fechado, todos pautados no bom senso e boa-fé das partes envolvidas.
O objetivo, desse modo, é buscar sempre o equilíbrio econômico financeiro do contrato, a fim de evitar que uma das partes suporte prejuízos muito maiores do que a outra.
O que fazer quando as partes não chegam a um acordo?
Apesar de todos os pontos citados anteriormente, é preciso entender que não é sempre que a negociação ocorre de maneira amistosa e resulta em um acordo. E nesses casos, o que é possível fazer?
Inicialmente é necessário partirmos da premissa que a pandemia provocada pelo covd-19 é uma situação de caso fortuito ou força maior. Assim, partindo deste enunciado, podemos concluir que trata-se de típica excludente de responsabilidade, conforme prevê o art. 393, parágrafo único, do Código Civil, o nexo causal nas obrigações e responsabilidades advindas das relações locatícias diretamente afetadas pela pandemia seria rompido, afastando, inclusive, a constituição do devedor em mora, como dispõe o art. 396 do Código Civil.
Desse modo, destaca-se que a força maior e o caso fortuito possuem duas vertentes básicas:
- Somente eximirá o devedor dos prejuízos que expressamente não tiver se responsabilizado;
- Deve vir de um fato necessário, como por exemplo o locatário deixar de pagar aluguel. Isso pois estabelecimento fora compulsoriamente fechado, deixando de auferir renda suficiente para arcar com suas obrigações.
Logo, o devedor que estiver constituído em mora antes da decretação do estado de quarentena, não deve ser abrangido pelo benefício da excludente de responsabilidade. Isso porque sua mora decorre de motivos alheios aos ocasionados pela quarentena.
Seguindo no questionamento, embora nos casos locatícios seja aplicável a Lei Inquilinato, que prevê em seu artigo 19 a possibilidade da propositura de uma Ação Revisional de aluguel apenas após três anos de vigência do contrato, diante da excepcionalidade da situação.
Assim, não há previsão na Lei especial que verse sobre a revisão contratual por motivos imprevisíveis, aplicando-se o disposto no art. 317 do Código Civil, podendo ser proposta uma Ação Revisional do contrato de locação comercial com base na Teoria da Imprevisão.
