Como já destacado em inúmeros artigos da DPCL, a pandemia do coronavírus tem causado inúmeros contratempos nos mais diversos setores de nossa sociedade. Fato é que ninguém permaneceu intacto, e claramente o setor locatício foi bastante afetado. Talvez o principal motivo para isso tenha sido o fato de muitas pessoas terem suas rendas afetadas de maneira drástica pela enorme crise econômica que afeta todo o território brasileiro e o mundo. Nesse contexto, o reajuste de aluguel surge como uma pauta relevante e que precisa ser discutida, dada a sua importância social no momento.
Entretanto, não se trata de uma questão tão simples assim. Isso porque quando falamos sobre o reajuste de aluguel é necessário entender dois lados: o do locatário e o do locador. O primeiro deles, o locatário, pode ter sido seriamente afetado pela quarentena, deixando de garantir uma parcela considerável de sua renda média mensal. Do outro lado observamos o locador, cujo como o próprio nome já diz, que possui como principal fonte de renda o dinheiro advindo dos contratos de aluguel. Note que ambos se encontram bastante prejudicados. Desse modo, a melhor saída é buscar um equilíbrio na resolução do conflito, observando o caso com imparcialidade.
Reajuste de Aluguel em tempos de Covid: entenda o andamento das discussões sobre contratos locatícios
Para que as discussões sobre o reajuste de aluguel em tempos de Covid se deem de maneira tranquila e correta, o passo inicial é que as partes ajam de boa-fé, mantendo um diálogo cortês. Além disso, é bastante importante que, para realizar a argumentação, tanto o locador quanto o locatário estejam acompanhados por uma equipe especializada em negociações, visando facilitar todo o processo. É aí que entra o legislador, profissional com papel importantíssimo no ordenamento jurídico é fundamental para qualquer mediação.
Mas destacando a parte jurídica desse caso, é necessário dizer que o principal amparo que pode ser utilizado nesse tipo de situação é a Lei do Inquilinato em seu artigo 18, o qual afirma que as partes podem definir um novo valor do aluguel, bem como inserir ou modificar cláusulas de reajuste. Esse princípio é resultado da ideia de que o contrato é responsável por estabelecer uma lei ou código de ética entre as partes.
Entretanto, tal princípio pode ser quebrado uma vez que haja bom senso e acordo entre as partes. Além disso, todas as modificações efetuadas devem ser realizadas dentro das normas legais e sem abusividade. Fora isso, o Código Civil, nos artigos 317, 478 e 393, aborda formas de correção e alterações contratuais em situações imprevisíveis e de caso fortuito ou força maior.
Outro ponto importante e que merece ser abordado é a questão dos fundamentos jurídicos previamente citados apresentarem termos como “caso fortuito ou de força maior” e “acontecimentos extraordinários e imprevisíveis”. Estes trazem a ideia de acontecimentos impremeditados, entretanto eles causam consequências ou efeitos para outras pessoas, não gerando responsabilidade e nem o direito de indenização.
Mas qual é o panorama das discussões dados os fatos apresentados?
Diante dos dados jurídicos apresentados, podemos inferir que a aplicação dessas manobras durante o período de crise é totalmente pertinente. Isso é, tratam-se de dispositivos legais que podem modificar de forma benéfica a economia mundial. E como já evidenciado em nosso texto, tais ações são ainda mais válidas uma vez que sua utilização possibilita que os contratos de locação sofram alterações movidas, principalmente, pelo bom senso e pela boa-fé das partes na relação jurídica, visando à possibilidade de acordos. Note que nesse sentido, destacamos que além da parte jurídica, os acordos devem ser pautados no princípio da solidariedade, da lealdade e da cooperação entre as partes.
Com isso, depois de as partes chegarem a um acordo, deve ser realizado um termo aditivo, justificando todas as alterações de contrato efetuadas devido a pandemia, com o intuito de buscar o equilíbrio contratual para fins de alterar o contrato. E, entre as principais opções viáveis para a alteração contratual, podemos citar:
- Condição temporária de desconto no aluguel;
- Suspensão integral dos pagamentos com prorrogação de tempo maior;
- Pagamento percentual de parte do valor acordado;
- Não reajuste anual do aluguel;
- Rescisão ou desfazimento do contrato.
Vale dizer que por conta de toda a situação e a repercussão que ela tomou, o Judiciário começou a analisar os julgamentos com mais cautela, geralmente fixando a decisão de diminuição do valor originário da locação.
E qual foi a manifestação do Tribunal de Justiça de São Paulo?
Analisando toda a situação e seu contexto, o Tribunal de Justiça de São Paulo estipulou que toda a situação deve ser considerada como um caso fortuito ou de força maior. Tal decisão, de certa maneira, impede que o contrato continue vigorando em seus termos firmados. Isso promove a necessidade de readequação do aluguel, no caso avaliada em 30%.
Com isso se constrói um certo desequilíbrio no contrato. Para que isso deixe de ocorrer, seria necessário que o devedor devolvesse o imóvel ao locatário, visando ao não prejuízo de nenhuma das partes. Isso, mais uma vez, implica na imparcialidade, além de não agravar a situação de nenhum dos lados, como o locador, que no geral precisa dos valores da locação para sustento seu e de seus familiares, e o locatário, que nessa situação sofreu alterações em sua renda familiar, a qual também é utilizada para seu sustento.
O intuito principal é garantir que as partes sejam tratadas de maneira igualitária (dentro da medida do possível) avaliando qual foi o ônus da pandemia para eles. Deve-se pensar que, logicamente, um cenário como esse afeta bastante ambas as partes. Por isso deve-se evitar a mora prejudicial em casos de reajuste de aluguel em tempos de covid.
